Ta mise de fonds de 5% ne sert (presque) plus à rien…

Tu veux acheter ta première maison et tu as réussi à mettre assez d’argent de côté pour ta mise de fonds. Tu es fier, parce tu as mis 3 ans à économiser pour avoir 12 500$ en poche pour l’achat de ta maison ! Good Job !

Tu achètes une maison à 250 000$. En appliquant ta mise de fonds de 12 500$, tu te retrouves donc avec un prêt de 237 500$.

La prime d'assurance

Il y a une chose importante à ne pas oublier, la prime d’assurance. Comme tu n’as pas assez d’économies pour mettre 20% en mise de fonds, tu devras faire assurer ton prêt. Soit par la SCHL, par Genworth ou Canada Garanty. À partir du 17 mars 2017, les primes d’assurances vont augmenter à 4% dans le cadre d’un achat avec une mise de fonds de 5%.

Voir le tableau complet des nouvelles primes :

Le 4% s’applique sur le montant d’emprunt. Reprenons notre exemple :

-Prix : 250 000$

-Mise de fonds : 12 500$

-Prêt requis : 237 500$

Dans ce cas-ci, la prime d’assurance de 4% s’applique sur le 237 500$ pour un total de 9500$ qu’on doit ajouter à ton financement.

Ton prêt total sera donc de 247 000$ 

Donc sur ta mise de fonds initiale de 12 500$ seulement 3000$ auront vraiment été appliqués sur la propriété… Le reste est parti en poussière (en assurance). Une assurance qui ne te couvre pas toi, mais qui couvre plutôt le prêteur. N’ayez de craintes, si vous ne faites pas vos paiements, votre banque ne se gênera pas pour saisir la propriété. La prime d’assurance sert plutôt à couvrir les pertes engendrées par la reprise de la propriété et la mise en marché de celle-ci.

Il ne faut pas oublier qu’il y a la TVQ à payer sur la prime SCHL qui elle ne sera pas financée sur ton prêt. Il faut la payer à part. Pour notre exemple, la TVQ représente 947,62$. Un montant que tu devras amasser en plus de ta mise de fonds. Il y aura aussi les frais de notaire (environ 1000$) et la taxe de bienvenue (droit de mutation) à payer.

L’escalier de la prime d’assurance

Les primes d’assurances se présentent un peu sous la forme d’un escalier. À chaque tranche de 5% du prix payé qu’on mettra en mise de fonds, on viendra descendre une marche de l’escalier de la prime. Si on n’atteint pas le prochain palier, on reste sur la même marche !

Voici à quoi ressemble cet escalier :

Palier 1 : 5% de mise de fonds = 4% de prime d’assurance

Palier 2 : 10% de mise de fonds = 3,10% de prime d’assurance

Palier 3 : 15% de mise de fonds = 2,80% de prime d’assurance

Palier 4 : 20% de mise de fonds = pas de prime*

Dans certains cas particuliers, il peut être obligatoire de faire assurer le prêt, même si vous mettez plus de 20% en mise de fonds.

Il est donc important de bien comprendre l’escalier pour déterminer le montant que vous allez mettre en mise de fonds. Parfois, je rencontre des clients qui veulent mettre un montant X en mise de fonds et qu’en ajoutant un petit peu plus d’argent, ils atteindraient la prochaine marche et sauveraient beaucoup d’argent !

Plusieurs hausses récentes

Les assureurs n’en sont pas à leur première hausse, en moins de 2 ans, la prime d’assurance pour un prêt avec une mise de fonds de 5% sera passée de 2,90% à 4%. Pour l’achat d’une propriété de 250 000$, ça représente 2 612,50$ de plus à payer en prime d’assurance.

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