Petite mise de fonds = meilleur taux d'intérêt!

La logique voudrait que plus vous mettrez une grosse mise de fonds lorsque vous achetez un immeuble, plus le taux sera bas ! C’est logique, ça démontre que votre dossier est solide et que vous avez été en mesure d’accumuler plus d’actifs. En plus, le prêteur prête un montant d’argent moins important, par rapport à la valeur de la propriété, donc moins de risque pour lui ! 

C'EST COMPLETEMENT FAUX!

L’assureur hypothécaire

En réalité, lorsque vous mettez moins de 20% du prix payé en mise de fonds, votre prêt doit obligatoirement être assuré (SCHL, Genworth ou Canada Garanty). L’assureur vient couvrir les pertes que pourrait faire le prêteur si jamais vous n’êtes plus en mesure de payer votre hypothèque. N’ayez crainte, ils ne se gêneront pas pour saisir la propriété et la revendre au plus offrant, puisque cette assurance, vous la prenez pour le prêteur et non pour vous.

Si vous voulez vous couvrir, vous devez opter pour une assurance vie et invalidité hypothécaire qui viendra couvrir vos paiements en cas d’invalidité et rembourser votre prêt en cas de décès. Ce n’est pas la même

Les coûts reliés à une reprise de propriété, la revente, la mise en marché, etc. sont couverts par l’assureur (SCHL, Genworth ou Canada Garanty). Le prêteur ne prend donc aucun risque (ou très peu) en vous prêtant l’argent requis pour l’achat de votre propriété. En ne prenant aucun risque, ils peuvent se permettre d’offrir un taux plus bas.

Si vous mettez votre 20% en mise de fonds, votre prêt sera donc conventionnel (non assuré) et le risque reposera sur les épaules du prêteur directement. Même si le ratio prêt-valeur est de moins de 80%, il y a tout de même un risque aux yeux du prêteur. Il va donc offrir un taux un peu moins intéressant.

La titrisation

Plusieurs prêteurs moins connus de la population, mais très populaires auprès des courtiers hypothécaires, puisqu’ils offrent souvent des taux plus bas et des conditions plus avantageuses que les banques traditionnelles. On pense ici à First National, MCAP, Paradigm et quelques autres. Ces prêteurs vont recourir à la titrisation pour obtenir des fonds venant d’investisseurs pour prêter pour vos hypothèques. Ces investisseurs aiment beaucoup mieux les prêts assurés. Leur argent est ainsi en sécurité.

First National, l’exception à la règle

Je dis que vous allez avoir un meilleur taux si vous mettez moins d’argent en mise de fonds, mais ce n’est pas toujours vrai ! Par exemple, lorsqu’on franchit la barre des 20% du prix payé, First National offre une grille de taux évolutive. Plus vous mettez une grosse mise de fonds, plus votre taux va baisser. Pourquoi ? Dans ce cas-ci, le prêt est conventionnel, c’est donc le prêteur (et les investisseurs derrière celui-ci) qui prend le risque. Plus vous allez mettre une grosse mise de fonds, moins ce sera risqué pour First National.

Voici un exemple de la grille de First National en date d’aujourd’hui :

Ratio Prêt-Valeur    Taux d’intérêt

00.00% - 65.00%    2,64%

65.01% - 70.00%    2,79%

70.01% - 75.00%    2,84%

75.01% - 80.00%    2,89%

Alors, pourquoi ne pas faire assurer le prêt pour avoir un meilleur taux ?

Si vous faites partie des gens qui ont la capacité de mettre le 20% requis pour éviter de payer pour une assurance prêt, vous pourriez être tenté d’en mettre moins et de faire assurer le prêt pour obtenir un taux plus bas ! Voici un exemple en date d’aujourd’hui :

Option 1 :

Prix : 250 000$

Mise de fonds 20% : 50 000$

Assurance : 0$

Financement total : 200 000$

Meilleur taux fixe 5 ans conventionnel 2,74%

Option 2 :

Prix : 250 000$

Mise de fonds 15% : 37 500$

Assurance : 3 825$

Meilleur taux fixe 5 ans assuré 2,59%

Sur 5 ans, le gain en intérêt est beaucoup moins important que le coût de la prime d’assurance.

Investissement

Si on analyse le tout avec l’œil d’un investisseur, votre liquidité est très importante. Ce que vous pourriez faire avec cet argent pourrait vous en rapporter beaucoup plus en investissant dans un immeuble à revenus par exemple ou en prenant des REER et obtenir un remboursement d’impôts que vous pourriez réinvestir ! Pour revenir sur notre exemple, si vous mettez le minimum requis en mise de fonds (12 500$), vous auriez alors 37 500$ à investir.

Grille de taux évolutive

Un autre facteur qui va avoir un effet sur votre taux est le montant du financement. Un des prêteurs qui joue le plus avec le concept est Desjardins. Si vous avez une hypothèque en bas de 100 000$, votre taux sera très peu compétitif (3,04% fixe 5 ans en date d’aujourd’hui), toutefois, pour un prêt de 300 000$ et plus, votre taux sera plus compétitif (2,94% fixe 5 ans). La Banque Laurentienne a aussi un produit sur mesure qui s’appelle Flexibili-T Plus. En jouant avec des paramètres comme le montant du financement, la date de déboursé et l’assurance, on peut voir une bonne différence entre un petit prêt conventionnel et un gros prêt assuré.

Est-ce une incitation à acheter une propriété plus dispendieuse et à économiser moins pour votre mise de fonds ? Bien que ça puisse en avoir l’air, ce n’est pas vraiment le cas. Tout est une question de rentabilité pour le prêteur. Un petit prêt demande la même énergie à analyser et débourser qu’un gros prêt. Par contre, les profits ne sont pas les mêmes. Il faut donc comprendre que les prêteurs chargent généralement plus cher lorsqu’il s’agit d’un petit montant de financement.

À travers tous ces changements dans le monde de l’hypothèque (depuis la révision de la loi canadienne sur l’hypothèque en 2016), il est encore plus important de transiger avec l’aide d’un courtier hypothécaire d’expérience pour vous aider à démêler tout ça ! En plus, c’est gratuit.

Suite à un commentaire d'un gentil lecteur, je me permets d'ajouter cette ligne pour vous aviser ici que cet article n'est en aucun cas une incitation à mettre moins de mise de fonds. Il faut savoir que même si votre taux est légèrement plus élevé, plus vous mettrez une grosse mise de fonds, moins vous paierez d'intérêts à long terme sur votre prêt. La différence en intérêt n'est pas assez importante pour vraiment vous faire économiser. 

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