Les nouvelles grilles de taux hypothécaires des institutions financières

Attention, cet article est très complexe pour quelqu’un qui n’est pas dans le domaine hypothécaire. Je tenterai de simplifier le tout au maximum pour vous aider à comprendre! Si ce n’est pas clair, n’hésitez pas à m’écrire un commentaire pour obtenir plus d’explications!

Les récents changements hypothécaires

Depuis les derniers changements aux règles hypothécaires à l’automne dernier, il y a eu un gros impact sur les produits offerts par les institutions financières. On peut voir une tendance chez la plupart des prêteurs pour rester compétitif dans le marché. On commence à voir des grilles de taux évolutives. Pas seulement comme Desjardins qui offre une grille de taux qui va varier en fonction du montant du financement. Plus le montant du financement est élevé, plus le taux sera bas chez Desjardins. Chez d’autres prêteurs non bancaires, c’est un peu plus complexe.

Grille de taux évolutive 

First National, le plus gros prêteur non bancaire, a lancé le bal avec une grille de taux qui va varier en fonction de la quotité de financement (RPV - ratio prêt-valeur). La quotité de financement, c’est le % de la portion de prêt hypothécaire en fonction de la valeur marchande de l’immeuble. Plus le % sera bas, plus le taux sera intéressant. Pourquoi? Plus la quotité de financement est basse, plus le risque que le prêteur prend est moindre en vous prêtant de l’argent.

Il n’y a pas que la quotité de financement qui aura une incidence sur le taux hypothécaire. Il y a aussi le fait que l’hypothèque soit assurée ou non et si le prêt est assurable ou non…

Image d'une grille de taux évolutive

Prêt assuré

Voici comment démêler le tout. Un prêt assuré est un prêt dont la quotité de financement est plus grande que 80 %, le prêt est donc obligatoirement assuré par la SCHL, Genworth ou Canada Garanty. Si votre prêt est assuré par l’un ou l’autre de ces assureurs, le prêteur ne court pratiquement aucun risque, le taux hypothécaire sera donc moins élevé.

Prêt non assuré

Un prêt non assuré est un prêt dont la quotité de financement est inférieure à 80 %. Il y a désormais une différence aussi entre un prêt non assuré qui pourrait être assurable ou non assurable. Pourquoi? Parce que même si le prêt n’est pas obligatoirement assuré, le prêteur va, la plupart du temps, le faire assurer et paiera la prime pour vous dans le but de rassurer les investisseurs qui fournissent l’argent à votre institution financière.

Voici ce qui rendrait non assurable un prêt non assuré :

• Refinancement et achat de locatifs 1-4 logements
• Se qualifie avec le taux contractuel pour un terme de 5 ans ou plus
• Amortissement de plus de 25 ans
• Propriété évaluée à plus de 1 million $
• Retrait d'équité de plus de 200,000 $

Prêt non assuré – non assurable

Le taux d’intérêt d’un prêt non assuré qui serait non assurable sera plus élevé puisqu’il apporte un risque plus élevé à l’institution financière et à ses investisseurs.

Prêt non assuré - assurable

Si le prêt n’est pas assuré, mais qu’il est assurable, la grille de taux sera évolutive en fonction de la quotité de financement. Plus le % sera bas, plus le taux sera intéressant. Pourquoi? La prime d’assurance à la charge du prêteur sera plus basse parce que le risque est moins élevé. 

Je vous invite à relire le dernier passage une deuxième fois pour bien comprendre, parce que c’est très complexe… 

Les prêteurs non bancaires

Cette nouvelle façon de présenter les taux d’intérêt est désormais présente chez plusieurs prêteurs non bancaires comme : First National, Manuvie, MCAP, Merix et Lendwise. Pourquoi ce sont seulement les prêteurs non bancaires qui s’ajustent à cette nouvelle tendance? À la suite des derniers changements de la loi canadienne sur l’hypothèque à l’automne dernier, les prêteurs qui ont recours à la titrisation pour fonder leurs hypothèques ont eu les bâtons dans les roues pour rester compétitifs… En effet, les nouveaux changements stipulent que les prêts hypothécaires assurés par les prêteurs au moyen de l’assurance de portefeuille ou d’un autre type d’assurance visant les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur faible devront répondre aux mêmes critères d’admissibilité que les prêts assurés à ratio élevé. Ça veut dire que les prêteurs non bancaires qui font assurer les prêts non assurés sont maintenant assujettis aux mêmes conditions que les prêts assurés.

Tout ça semble chinois pour vous?

Dites-vous que, même pour nous les courtiers hypothécaires, c’est déjà difficile à assimiler ces nouvelles informations. En très peu de temps, il a fallu s’y faire puisque c’est maintenant une nouvelle norme dans le marché hypothécaire québécois.

Plus que jamais, je vous suggère fortement de transiger avec un courtier hypothécaire performant pour vos besoins en hypothèque. Il saura démêler le tout pour vous. Même si vous êtes un adepte du DIY (do it yourself), magasiner son hypothèque soi-même, c’est vraiment inutile. Faire affaire avec un courtier hypothécaire, c’est gratuit et vous aurez le même taux, peut-être même plus bas que si vous faites votre magasinage vous-même. Pourquoi vous en passer? 

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