Hypothèque : Que faire lors d’une séparation ou un divorce ?

Vous êtes propriétaire avec votre conjoint(e) et vous êtes en processus de séparation ou divorce ? Voici vos options :

1. Vendre la propriété et diviser le profit entre vous deux

2. Un des conjoints rachète les parts et conserve la propriété à son nom seulement

3. Un des conjoints fait une assumation d’hypothèque et l’autre lui cède ses parts gratuitement

1. Vendre la propriété

La première option est très simple, mais peut s’avérer plus ardue si la propriété ne se vend pas rapidement… Vous devez continuer à assumer les paiements et dépenses de la propriété même si vous ne voulez plus nécessairement y vivre jusqu’à ce que la propriété soit vendue. Lorsqu’elle sera vendue, le notaire se chargera de vous remettre un chèque avec votre partie du profit que vous pourrez ensuite utiliser dans le cadre d’un nouvel achat.

**Attention, si vous voulez acheter une nouvelle propriété suite à la vente, pour vous qualifier pour un nouvel emprunt, il faut avoir en main une promesse d’achat acceptée sur votre résidence en plus de la preuve du financement de vos acheteurs. Tant que ce ne sera pas fait, il faudra considérer le paiement et les dépenses de la propriété à 100% dans vos ratios d’endettements.**

2. Racheter les parts de l’ex-conjoint(e)

C’est sans contredit l’option la plus utilisée lors d’une séparation. Un des conjoints désire conserver la résidence et procéder au rachat des parts de son ex-conjoint(e).

Voici la démarche à suivre :

1. Déterminer la valeur des parts du conjoint qui vend ses parts. Vous pouvez engager un évaluateur agréer pour avoir la valeur exacte ou le faire par vous-même en utilisant ma technique. Il faut également vérifier auprès de votre prêteur le montant de la pénalité en cas de rupture de contrat si vous n’êtes pas encore à l’échéance de votre prêt.

Voici un exemple : Monique et Stéphane se séparent. Monique veut conserver la propriété. Ils conviennent ensemble que la propriété vaut 300 000$ s’ils devaient la vendre. Il reste présentement 250 000$ sur le financement actuel de la propriété. Ils ont contacté le prêteur qui a confirmé que la pénalité de rupture de contrat est en ce moment de 5500$. Ils conviennent ensemble de diviser le profit de vente en deux.

300 000$ (valeur) - 250 000$ (hypothèque actuelle) = 50 000$ (profit)

50 000$ (profit) - 5 500$ (pénalité) = 44 500$ (profit net)

44 500$ (profit net) / 2 = 22 250$ (valeur des parts de Stéphane)

Monique devra donc remettre 22 250$ à Stéphane pour ses parts.

2. Il faut que Monique rencontre un prêteur ou un courtier hypothécaire pour s’assurer qu’elle sera en mesure d’obtenir le financement en tenant compte seulement de ses revenus à elle. Il faut aussi tenir compte dans le calcul du montant requis pour le rachat des parts.

3. Monique aura besoin d’un nouveau financement de 250 000$ pour rembourser l’emprunt actuel en plus d’ajouter un montant pour rembourser la part de Stéphane qui correspond à 22 250$. Il ne faut pas oublier qu’elle aura besoin de payer sa partie de la pénalité (2750$) et des frais de notaire pour la transaction (environ 1700$). Les frais de notaire sont plus coûteux que lors d’un achat, puisqu’il doit faire la transaction d’achat en plus de faire le refinancement.

Le nouveau prêt de Monique sera de 276 700$ incluant les frais de notaire.

4. Monique passe chez le notaire pour compléter la transaction et ainsi devenir propriétaire à 100% de son immeuble! 

Que faire si vous n'êtes pas en mesure de vous qualifier seul pour conserver la propriété? Vous pourriez trouver un co-emprunteur pour vous aider à qualifier pour le rachat des parts et ainsi conserver la propriété. Certaines banques vont permettre au co-emprunteur d’avoir son nom seulement sur le prêt et non sur les titres de propriété. Lorsque viendra le temps d’enlever son nom, il n’y aura pas de frais !

Saviez-vous qu’il s’agit d’un bon moment pour magasiner un taux d’intérêt plus bas ? Tant qu’à payer une pénalité et rembourser le prêt actuel, vous pourriez trouver un prêteur qui offre de meilleures conditions pour votre nouveau financement !

**Attention : Il faut savoir qu’il est possible de refinancer la propriété dans le cadre d’un rachat de parts jusqu’à un maximum de 95% de la valeur marchande de la propriété. L’amortissement maximum est de 25 ans, puisque le prêt sera assuré par la SCHL, Genworth ou Canada Garanty. Dans ce type de transaction, le montant supplémentaire ajouté dans le nouveau financement servira exclusivement à rembourser les parts de l’ex-conjoint. Il sera donc impossible d’inclure vos dettes au nouveau financement. **

3. L’assumation d’hypothèque 

Lorsque l’équité sur la propriété ne permet pas de générer un profit et qu’un des conjoints désire conserver la propriété, il est possible de procéder à une assumation d’hypothèque. C’est une transaction qui est peu coûteuse, pas de pénalité à payer et les frais de notaire sont moindres puisqu’il n’y a qu’un acte de vente et non un refinancement en plus. 

**Attention : il faudra tout de même pour cette option démontrer à votre institution financière votre capacité de qualifier seul pour l’emprunt hypothécaire actuel. Le prêteur va faire une analyse complète de votre bilan pour s’assurer que vous serez en mesure de payer le prêt sans votre conjoint(e). Vous pouvez utiliser le calculateur ici pour déterminer votre capacité d'emprunt** 

En conclusion...

Lors d’une séparation, il est important de prendre le temps de bien réfléchir et de ne pas prendre de décision émotive que vous pourriez regretter plus tard. Il y a beaucoup de frais qui entrent en ligne de compte et il faut s’assurer que même si vous êtes en mesure de vous qualifier seul, que vous serez en mesure d’arriver sans vous endettez jusqu’au point où vous devrez vendre la propriété en encore perdre de l’argent… 

Saviez-vous que vous allez devoir payer un droit de mutation (taxe de Bienvenue de 200$) à la suite de la transaction (pour l’option 2 et 3 seulement). Il faut généralement agir rapidement, puisque si vous ne restez plus ensemble depuis plus de 3 mois, vous devrez alors payer la taxe de Bienvenue sur la moitié de la valeur de l’immeuble.

Pour plus de conseils, n’hésitez pas à me contacter !

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