Comment éviter les pièges hypothécaires?

Comment éviter les pièges hypothécaires ?

De plus en plus, les institutions financières font des pieds et des mains pour tenter d’offrir le taux le plus bas sur le marché et remporter la guerre des taux printanière. Ils inventent tout de sortes de produits hypothécaires qui deviennent mélangeants, même pour un courtier hypothécaire comme moi !

J’ai donc décidé de vous préparer une liste des pièges que les institutions vont vous tendre, tâchez de les éviter !

Prêts avec terme d’une durée non standard

Je débute avec la nouvelle tendance, les produits sur un terme d’une durée (qui n’est pas standard) en nombre de mois (ex : taux fixe 55 mois ou 63 mois). Je vous explique la mécanique derrière ce type de produit. Le printemps est la plus grande période de transactions. Les banques vont habituellement se faire la guerre et tenter d’offrir le meilleur taux. Si vous prenez un terme de 5 ans par exemple, vous allez renouveler votre prêt dans la même période. Vous aurez donc un taux plus bas, puisque vous allez signer en pleine guerre de taux. Toutefois, en prenant un produit sur 55 mois, votre échéance va se retrouver vers la fin de l’automne ou le début de l’hiver, une période plus morte ou les taux sont habituellement plus hauts. Vous allez donc peut-être sauver quelques dollars en intérêts sur votre premier terme, mais à votre renouvellement, vous ne serez pas en bonne posture pour obtenir un taux d’intérêt plus bas.

Tranches hypothécaires

Dans le domaine de l’investissement, on vous suggère fortement de diversifier votre portefeuille, de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Dans le domaine hypothécaire, il y a quelques années, certains prêteurs se sont mis à prôner la même chose. Vous offrir un prêt en différentes tranches hypothécaire avec des produits différents (ex. : votre prêt divisé en deux, une tranche à taux fixe sur 2 ans et une tranche en variable 5 ans). Le désavantage dans ce produit est qu’au renouvellement de la première tranche de 2 ans, vous serez piégé, vous ne pourrez magasiner sur le marché pour trouver une meilleure offre, puisque votre autre tranche (variable 5 ans) ne sera pas encore à échéance. Votre institution, sachant que vous ne pouvez partir, aura le gros bout du bâton lors de la négociation. Vous vous retrouverez alors attaché à votre institution. De plus, même si vous prenez deux produits qui arrivent à échéance en même temps, au renouvellement, votre prêt hypothécaire sera non-subrogeable, ce qui veut dire que vous devrez payer des frais de notaire pour changer d’institution financière pour obtenir un meilleur taux.

Pénalité en cas de remboursement complet avant l’échéance

Saviez-vous que plus de 36%* (source SCHL) des accédants à une première propriété pensent déménager dans 5 ans ou moins? S’ils le font avant la date d’échéance de leur contrat, ils devront payer une pénalité pour remboursement complet avant l’échéance. C’est un marché énorme pour les institutions financières. Il faut savoir que la plupart des institutions financières vont avoir des manières différentes de calculer la pénalité. Selon la loi canadienne sur l’hypothèque, ils doivent obligatoirement vous en informer. Vous pouvez également le vérifier sur le site web de votre institution financière.

Produits qui vous attachent à votre institution

Toujours par souci de rétention de clients, les banques vont parfois ajouter une clause sur un produit promotionnel qui vous oblige à rester avec celle-ci. Donc, en cours de terme, si vous pensez refinancer pour une séparation, ajouter un montant pour des rénovations ou peu importe la raison, vous devrez rester avec votre banque. La seule façon pour vous de changer de prêteur pour obtenir une meilleure offre sera de vendre la maison et d’en acheter une autre. À mon avis, moins vous êtes attaché à votre banque, plus vous aurez le gros bout du bâton dans votre négociation.

Assurance hypothécaire

Certains prêteurs vous feront miroiter que l’assurance vie est obligatoire sur le prêt hypothécaire. C’est complètement faux ! Bien qu’elle soit fortement recommandée, elle n’est pas obligatoire et surtout, vous pouvez la magasiner et idéalement la prendre à part de votre hypothèque. Si vous prenez l’assurance avec votre prêteur directement, votre prime ne pourra être transférée si vous changez d’institution financière à l’échéance. Vous serez alors plus vieux et votre assurance vous coûtera de plus en plus cher. Attention, certaines institutions financières vont ajouter le coût d’assurance sur votre prêt hypothécaire. Cette manière de faire vous amènera à payer des intérêts sur votre prime et votre capital va baisser moins rapidement. Vous auriez avantage à choisir un produit d’assurance qui sera transférable et qui vous permettra de conserver la même prime, peu importe avec quelle institution sera votre hypothèque.

Marge de crédit hypothécaire

Ce produit n’est pas vraiment un piège, mais plutôt un outil qui comporte certaines composantes qui pourraient être désavantageuses si vous ne les connaissez pas. La marge de crédit hypothécaire, aussi appelé Marge Atout, Tout-en-Un, Crédit intégré, Ligne de crédit, est un outil qui vous permet d’utiliser l’équité sur votre propriété sous forme de marge de crédit ! Idéale pour des projets de rénovations ou comme coussin en cas de malchances. Toutefois, il faut savoir que le contrat va comporter une clause qui fait qu’en tout temps, avec un préavis, votre prêteur peut changer votre taux d’intérêt (de la marge). Croyez-moi, certains prêteurs, que je ne recommande pas pour ce type de produit, le font et souvent sans bonne raison valable. Je pourrai vous les indiquer au moment opportun. Aussi, il faut faire attention, avoir autant de crédit disponible n’est pas une bonne chose pour tous. Comme le produit n’exige que le paiement des intérêts comme paiement minimum, il faut être discipliné pour la rembourser et faire baisser le capital. Ce n’est donc pas vraiment un piège, mais il faut connaître les 2 côtés de la médaille !

Taux révisable avec rabais la première année

Bien que le taux de la première année puisse sembler alléchant, il suffit de faire la moyenne sur 5 ans pour s’apercevoir que l’offre n’est pas aussi belle qu’elle en a l’air… De plus, il faut savoir que les institutions financières ne font que très rarement des cadeaux sans condition. Si vous devez briser votre contrat avant l’échéance, vous devrez remettre le rabais de taux et les cadeaux (ex. : remise en argent pour le notaire). Habituellement, un taux variable traditionnel sera plus avantageux.

Je tiens à spécifier que je ne suis lié d’aucune façon à une institution financière. Dans cet article, je dénonce des produits que j’offre moi-même en expliquant les avantages et désavantages à mes clients. Dans certains cas, certains de ces produits peuvent être le produit qu’il vous faut. Il est primordial de connaître les pour et les contres avant de faire votre choix. À mon avis, l’honnêteté de votre courtier ou conseiller est la chose la plus importante. S’il travaille vraiment pour son client, il sera vous présenter les produits d’une manière objective. De mon côté, je m’efforce à apprendre sur le bout de mes doigts chacun des produits offerts par tous les prêteurs pour bien vous les présenter et vous aider à faire le bon choix !

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